Lux: "Vlastní bydlení se stává luxusem, který si většina lidí nemůže dovolit"

Globální krize dostupnosti bydlení

V rozhovoru v pořadu Štrunc! Lux hovoří o cenové bublině, ve které se dnes nejspíš nacházíme. Situace sice není tak dramatická, jako v roce 2008, i tak je ale důsledkem nerovného stavu. Připomíná, že v roce 2008 byl extrémně vysoký poměr mezi cenou bytu a příjmu, který převyšoval dlouhodobý lineární trend. „V roce 2018 tento poměr takový trend také převyšuje, ale ještě ne tak značně, jako v roce 2008, ještě tam maličko chybí," vysvětluje Lux. Oproti roku sice 2008 vyděláváme v průměru více, ceny bydlení však vyrostly ještě více.

Druhým způsobem, jak se na cenovou bublinu dívat, je srovnání z pohledu investora, tedy sledovat výnosy z pronájmu v porovnání např. s výnosy z cenných papírů nebo obligací. Když jsou menší, svědčí to o přehřátí trhu, protože ceny bytů jsou potom příliš vysoké a nájemné tomu neodpovídá. „To přesně byla situace v roce 2008, ale paradoxně to není situace roku 2018. Takže dnes jsme v cenové bublině, ale ona má mnohem lepší maskování, než měla ta v roce 2008. Mohou se však najít jiné výklady, například ten investiční, které dojdou k závěru, že to není cenová bublina," shrnuje Lux. Jinak řečeno v posledním období rostly ceny bytů i nájemné, což nebyl případ období před rokem 2008. 

Lux pojmenovává současnou situaci jako globální krizi dostupnosti bydlení. Ta se týká velkých měst, zejména center zaměstnání a zasahuje nájemní i vlastnické bydlení. Nedostupnosti bydlení tedy čelíme na obou frontách.

Výstavba nebo intervence?

Hodně se dnes hovoří o tom, že cenový růst vyřeší nová výstavba, podle Luxe by se však muselo jednat o výstavbu násobně vyšší. Dlouhodobě se totiž ukazuje, že to, co nejvíce ovlivňuje ceny bytů, jsou poptávkové faktory, nikoliv nabídkové. Nová výstavba může přispět ke zpomalení cenového boomu, ty nejdůležitější efekty však leží na straně poptávky. „Chlazení poptávky má největší efekt, ať už je to ze strany ČNB prostřednictvím snížení dostupnosti hypoték, nebo ze strany státu, tedy prostřednictvím daňových intervencí, jako je zvýšení daně z nemovitosti nebo daně z převodu nemovitosti," doplňuje Lux.

První zmíněné opatření (hypoteční) dopadá zejména na mladé kupující a nízkopříjmové, druhé spíše na investiční nebo dokonce spekulativně investiční záměry, při nichž zůstávají koupené byty dlouhodobě prázdné. V některých velkých městech v zahraničí dnes dokonce existují celé čtvrti prázdných bytů, které byly nakoupeny jako spekulativně investiční. Stát však může bytovou politiku ovlivňovat také např. v oblasti krátkodobých pronájmů typu Airbnb.

Podle Luxe tedy není efektivním řešením, když politické reprezentace prosazují pouze zrychlenou bytovou výstavbu. Oproti chlazení poptávky prostřednictvím různých intervencí, které zavádí téměř všechny vyspělé země, jde však o populární politická prohlášení.

Celoživotní nájem jako norma pro mladou generaci a prohlubování nerovností

Lux tvrdí, že bude muset dojít ke změně v uvažování. „Dnešní mladá generace už asi nebude moci považovat vlastní bydlení za tak normální, jako to považovaly generace předcházející, a normou se stane třeba nájemní bydlení na celý život, a to hlavně z důvodu, že bez velké mezigenerační výpomoci se pro ni vlastnické bydlení stává téměř nedostupným," shrnuje. Zároveň, jak ukazují některé výzkumy, platí, že mezigenerační výpomoc se napříč generacemi reprodukuje a má na ni tedy větší vliv skutečnost, zdali v minulosti sami dárci něco dostali od svých příbuzných než třeba výše příjmu. Z tohoto důvodu je podle Luxe „jasné, že se rozděluje společnost na ty, co jsou v tomto řetězci dávání, a na ty, kteří do něj nenaskočili a už bohužel ani nenaskočí, protože hypotéka je příliš vysoká a od rodičů nemůžou nic čekat".

S tím souvisí stále se prohlubující nerovnosti v podobě rezidenčních nemovitostí, které dosahují větší výšky než příjmové. Lux zde upozorňuje na potenciální zdroj napětí a konfliktů ve společnosti. Příjmově slabší domácnosti totiž zpravidla vlastní méně atraktivní nemovitosti v méně vyspělých regionech, kde nerostou jejich ceny tak rychle. Rozdíl je přitom značný. „Za posledních 20 let ve Středočeském kraji narostly ceny bytů téměř trojnásobně, zatímco v Ústeckém kraji jen o 40 %," uvádí Lux. I to je ten důvod, proč se lidé postupně segregují. Například Praha se stává pro nízkopříjmové domácnosti drahá a těm pak nezývá nic jiného než jít kousek dál.

Tímto ne/zhodnocováním majetku se postupně stále více rozevírají pomyslné nůžky. Podobně jako v zahraničí tak může docházet k tomu, že některé profese se velkým městům vyhýbají, protože nedokážou zaplatit bydlení. To zakládá nebezpečí mezigeneračního konfliktu, který můžeme pozorovat v západních zemích.

Na otázku, zdali se nyní bavíme o začátku nějakého většího mezigeneračního konfliktu, Lux odpovídá: „Doufejme, že to je jen začátek toho, že si budeme více uvědomovat nerovnosti a nedopustíme, aby narostyl až do té míry, aby došlo k něčemu ještě daleko radikálnějšímu. Nerovnosti v oblasti bydlení jsou podstatné, protože je to opravdu základní životní potřeba." 

Celý rozhovor můžete zhlédnout zde:

K tématu doporučujeme článek Rovní v příjmech, nerovní v majetku? Nerovnosti ve vlastnickém bydlení v ČR Martina Luxe a Petra Sunegy, který vyšel v loňském roce v Sociologickém časopise / Czech Sociological Review.