Lux: „Jakákoliv skutečná hospodářská krize může celý trh s bydlením strhnout jak domeček z karet“

V rozhovoru pro Seznam Zprávy se Martin Lux věnuje cenám nemovitostí, které v posledních měsících zaznamenaly postupný pokles. Podle něj to, co se nyní na trhu s nemovitostmi odehrává, není pomyslným prasknutím cenové bubliny, o které hovořil v minulosti. „Pokud se míra nezaměstnanosti prakticky nezmění a nominální příjmy českých domácností dokonce dál rostou, pak to není dost silný impuls pro prasknutí cenové bubliny, ale jen pro časově omezenou a mírnou korekci cen. Podle našich odhadů vycházejících z predikcí ČNB a Ministerstva financí by se v tomto roce měl meziroční pokles cen bytů pohybovat mezi třemi až osmi procenty a v druhé polovině roku se může obnovit i cenový růst. Nikde ale není psáno, že zásadnější krize ještě nepřijde. Pokud by k ní opravdu došlo, stále platí, že by ceny bytů mohly spadnout o více než třetinu,“ vysvětluje současnou situaci Lux a dodává, že reálně v letošním roce dojde k dalšímu poklesu cen: „Pokud statistika z loňského roku zaznamenala pokles o šest procent, letos to může být i o více než deset procent a za oba roky dohromady pak téměř dvacet procent minus. To už je reálný propad cen.“

Pokud by se nyní Lux rozhodoval o koupi bytu, nekupoval by ho. „Ta situace je horší než loni. Podle našeho srovnání je aktuální míra nadhodnocení cen bytů ještě větší, než byla loni. A důvodem je meziroční vývoj cen, který byl i přes pokles v posledním čtvrtletí roku celkově pozitivní, ceny vzrostly opět dvouciferným tempem. V této chvíli je vlastně nadhodnocení cen z pohledu dostupnosti bydlení nejhorší za celé období, po které vývoj cen sledujeme, tedy od roku 1998,“ popisuje výzkumník. Dostupnost bydlení je tedy horší než v roce 2008, kdy došlo k rozsáhlé ekonomické krizi a poklesu cen. A kupovat byt podle Luxe nemá smysl ani z investičního pohledu. „Po zvýšení úrokových sazeb jsou dnes výnosy z rizikového pronájmu ve většině krajských měst nižší než výnosy z koupě z bezrizikových státních obligací. Mimo jiné, v roce 2008 to platilo pouze pro Prahu, ale dnes to až na dvě výjimky – Karlovy Vary a Ústí nad Labem – platí pro všechna krajská města. A ceny bytů už také nerostou, aby pokles výnosů z nájmu kompenzovaly. I to jasně ukazuje, že míra nadhodnocení je v Česku opravdu rekordní, extrémně vysoká. Jakákoliv skutečná hospodářská krize může celý trh strhnout jak domeček z karet,“ varuje.

Martin Lux se vyjadřoval také pro Hospodářské noviny (placený přístup) ohledně výstavby nových bytů. Podle něj, pokud jde o vývoj ceny bytů, měly změny v rozsahu bytové výstavby jen okrajový vliv, větší roli hrála poptávka. Tu krátkodobě podpořily nízké úrokové sazby, dlouhodobě pak příjmy domácností, míra nezaměstnanosti a demografie.

Pro podcast Českého rozhlasu Vinohradská 12 Lux vysvětloval, jak je to se zvýšeným zájmem o hypotéky, který jsme mohli zaznamenat v březnu. „Uvidíme, jak se hypotéky budou vyvíjet v dubnu a v květnu. V březnu o ně standardně roste zájem více než v jiných měsících, v zimních měsících. Myslím, že ještě letos zjistíme, že naopak v dubnu a květnu zájem zase poklesne zpátky k hodnotám, kterých jsme byli svědky na podzim loňského roku,“ přemítá socioekonom a připomíná, že ke krátkodobému výkyvu – oživení došlo i při poslední krizi v roce 2008. Na základě jednoměsíčního údaje však podle něj nelze dělat žádné závěry. Do čísel o poklesu také hovoří vysoká inflace, proto je třeba srovnání provádět až po jejím odečtení, tedy bavit se o reálných cenách nemovistí. „Jestliže dojde k dalšímu poklesu nominálních cen v současnosti a zároveň inflace zůstane relativně vysoká, tak myslím, že reálný pokles cen bude v tomto roce ještě větší,“ vysvětluje Lux.

V každém případě se v současnosti začíná ukazovat, že se Česko dostává do skupiny rekordmanů v nejnižší dostupností bydlení. Lux konstatuje, že se ceny nemovitostí odtrhly nejenom od průměrných mezd, ale v posledních dvou letech, kdy začaly růst úrokové sazby, také od vývoje úrokových sazeb: „Do té doby, dejme tomu do roku 2015, 2016, se dostupnost bydlení sice zhoršovala, protože ceny bytů rostly rychleji než příjmy, ale protože se úrokové sazby snižovaly, tak lidé tím pádem díky hypotékám spláceli méně, protože měli menší úrok na úvěr, který si vzali při pořízení bytu. Ale později se to začalo měnit. Tím, jak se úrokové sazby zvýšily, je nadhodnocení cen v této chvíli patrné nejenom z pohledu dostupnosti bydlení, když si člověk kupuje byt pro svoji vlastní potřebu, ale i z investičního pohledu, ze kterého to vůbec nedává rozum. V této chvíli je výhodnější koupit si bezrizikové státní obligace, než kupovat byt a pronajímat ho, protože rozdíl ve výnosu je záporný, to znamená, že vyděláte méně na rizikovějším aktivu. Nadhodnocení je tak vysoké, že nedává smysl ani z pohledu dostupnosti bydlení, ani pohledu investičního.“